近年来，上海写字楼市场正经历一场深刻的结构性调整。空置率持续攀升至历史高位，租金水平进入下行通道，市场已明确从增量扩张转向存量主导的发展阶段。在中央政策强调"城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效"的背景下，如何通过商务楼宇更新与运营模式创新实现市场突围，成为政府、业主、租户和投资者共同关注的焦点。
本期，URI从供应格局、需求特征、区域分化以及多方参与主体策略等维度展开全面剖析，旨在为市场各方参与者提供客观、深入且具有前瞻性的决策参考依据，共同探寻市场破局之路。
01
供应增需求弱 空置租金承压
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供应高峰延续
2025年上半年，上海甲级写字楼市场迎来新一轮供应高峰。二季度上海市场实际新增优质办公面积集中在17-25万平方米区间。上半年累计新增供应达到28.5-30.2万平方米，市场供应压力显著。长期来看，2025年上海甲级写字楼全年新增供应量将达88万平方米，2025-2027年三年累计新增供应规模更将超过270万平方米。这种阶段性集中释放、长期持续增量的供应节奏，已经远超市场历史年均50-60万平方米的去化能力，给市场带来长期压力。
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需求复苏缓慢
与供应端持续放量形成鲜明对比的是需求端的疲软表现。今年上半年净吸纳量环比上升126.1%至17.3万平方米，但这一增长主要源于2024年四季度7.65万平方米的极低基数效应。与2024年上半年34.6万平方米相比，同比仍大幅下滑50%，反映出市场需求复苏动能不足。单季表现方面，二季度净吸纳量普遍低于10万平方米，创下2020年以来同期最低水平，表明市场具备实际租赁能力与意愿的有效需求严重不足。这种供需失衡格局的持续加剧，成为当前市场面临的核心挑战。
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空置突破红线
作为市场竞争压力的直接体现，全市甲级写字楼空置率已突破20%的市场均衡警戒线，进入高空置率压力区间。二季度空置率集中在21%-24.6%区间，且环比均呈现上升趋势，涨幅在0.4-1.2个百分点之间。从细分板块来看，传统核心区域如陆家嘴、人民广场空置率虽低于非核心区域，维持在约20%-22%水平，但环比涨幅达到0.8-1.0个百分点，去化速度明显放缓。非核心区域空置率普遍超过23%，部分新增供应集中的远郊新兴板块甚至达到28%的高位。市场竞争已从增量争夺转入存量绞杀阶段，去化压力持续加大。
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租金全面下行
高空置率压力直接推动租金进入全面下行通道。二季度租金环比跌幅集中在1.9%-3.1%区间，下行趋势已覆盖全市各个板块。更为重要的是，实际成交价跌幅大于报价跌幅，真实反映出市场面临的租金压力。详细数据显示，上半年租金报价同比下降3.0%，降至247.2元/平方米/月；而扣除免租期、装修补贴等隐性优惠后的有效租金同比下降4.3%，降至174.4元/平方米/月。有效租金跌幅大于报价跌幅1.3个百分点的差距，表明业主为促成交易提供了更大幅度的优惠条件，市场已经完全进入租户主导阶段，租方议价能力显著增强。
02
内需撑市 非核心区崛起
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需求主力转变
上海写字楼市场需求结构正在发生深刻变化，从过去的"扩张型"需求转向"优化型"需求。企业租赁动机更趋理性，内需导向型行业成为市场需求的主要支撑力量。从行业分布来看，金融业占比22%、消费品制造业占17%、TMT行业占16%、专业服务业占10%，四大内需导向型行业合计占比超过65%，与国家"扩大内需、促进消费"的政策导向高度契合。金融业受益于国内资本市场改革带来的业务扩容需求，消费品制造业依托国内消费复苏实现办公空间优化，TMT行业聚焦国内跨境电商与互联网平台发展产生的租赁需求，专业服务业则服务于国内企业升级需求。这些内需行业的稳定需求，共同构成了当前市场的核心支撑力，帮助市场在困难时期保持一定程度的活跃度。
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租赁动机更新
企业租赁行为的目标和动机发生了显著变化，"成本优化"与"品质升级"已经取代过去的"扩张扩租"成为主流诉求。"成本优化"、"搬迁升级"和"续租"成为当前租赁市场的高频关键词。当前市场存量需求及流动较为积极，但增量需求明显趋缓。这意味着企业不再因业务扩张而租赁新址，更多是在预算约束下调整办公布局，寻求性价比更高的办公解决方案。部分企业通过从核心区向非核心区搬迁，实现"租金下降+办公面积增加"的成本优化目标；另有企业选择在同区域内更换楼宇，以相对更低的租金获得智慧化、绿色化的高品质办公空间。这种租赁动机的变化，反映出企业更注重"性价比"与"适配性"的理性决策趋势。
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板块热度重构
上海写字楼市场呈现出明显的板块分化特征，表现为"非核心区交易活跃、核心区需求外溢"的新格局。市场对"高性价比办公空间"的追求达到前所未有的程度。
据URI调查数据，二季度花木、虹桥、真如、北外滩等次核心区域活跃度跻身全市前五。花木区域主要承接陆家嘴外溢需求及张江等产业园区企业的升级搬迁需求；虹桥板块受益于跨境电商行业扩张驱动；真如区域以中小企业搬迁需求为主；北外滩则受到TMT与金融行业驱动。第一太平戴维斯数据也证实，北站、虹桥-中山公园、北外滩、徐家汇等次级商务区上半年净吸纳表现领跑全市。从价格梯度来看，非核心区有效租金普遍比核心区低20%-30%，如虹桥区域为140-160元/平方米/月，而陆家嘴区域为200-220元/平方米/月。
同时，非核心区楼宇在智慧化系统和绿色化配置方面与核心区的差距持续缩小，进一步强化了其"高性价比"竞争优势。
03
多方协同 转型与政策并举
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租户策略优化
在当前租户主导的市场格局下，企业迎来了优化办公成本与空间配置的难得窗口期。租户可从短期与中期两个维度制定相应策略。
短期来看，租约即将到期的企业可主动与业主协商"降租续约"，利用业主面临的空置压力争取更优惠的租金条款和租赁条件；也可积极对比非核心区同类项目，通过"核心区外迁"实现"租金降低+面积增加"的成本优化目标。对于租约未到期但现行租金高于市场水平的企业，可利用"市场租金与现行租金的差距"作为谈判筹码，与业主协商租约重组，降低当前租赁成本。
中期而言，发展稳定的企业可选择"3-5年长租约+阶梯式租金"方案，锁定长期租赁成本，避免后续市场波动带来的不确定性；同时可尝试"核心团队固定工位+非核心团队共享工位"的弹性办公模式，优化空间使用效率，减少闲置办公面积，进一步降低办公成本。此外，租户还应关注楼宇绿色、健康与智慧化特征，这些因素不仅关系到企业形象和员工满意度，也可能带来长期的运营成本节约。
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业主转型突围
面对"空置率高企、租金持续下行、现金流压力加大"的三重挑战，业主如果继续陷入"以价换租"的价格战，将进一步加剧经营风险。唯有跳出传统竞争模式，构建差异化竞争力才是破局关键。
在精准定位方面，业主需要围绕项目所在区域的产业基础和发展规划，精准锁定1-2个核心目标客群，通过产业集聚效应提升租户粘性，避免"全行业覆盖"的同质化竞争陷阱。在空间与服务升级方面，可增加绿色化、智慧化配置，如光伏屋顶、智能安防系统、节能电梯、空气质量监测等，满足企业对ESG和健康办公环境的需求；同时可整合内外部资源，提供工商注册、政策申报、法律咨询、人才服务等一站式企业服务，或引入专业第三方办公运营商，通过合作运营提升项目出租率与运营效率。
在租赁模式创新上，可针对不同类型企业推出定制化解决方案：如为初创企业提供"1-2年短租约+部分装修补贴"，降低其入驻门槛；为成长型企业设计"租满3年免6个月租金"的长期激励政策，增强租户稳定性；为大型企业提供面积弹性调整条款，满足其业务波动需求。通过这些差异化策略，业主可以在激烈的市场竞争中建立独特优势，实现稳定去化。
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投资逻辑重构
当前市场供过于求的格局导致资产增值空间收窄，投资者需要从"重资产收购"转向"重运营赋能"，以风险控制为前提优化投资策略。
在区域选择上，建议优先考虑核心区存量优质项目，这类项目虽入手成本较高，但凭借稳定的租户结构、优质的楼宇品质和较强的租金抗跌性，能够为投资者提供持续稳定的现金流；对于非核心区域，则需要避开新增供应集中的远郊板块，重点选择规划明确、产业导入速度快、基础设施完善的区域，降低供应过剩风险。
在资产筛选时，需重点关注项目的出租率、租户质量、租约到期情况以及运营团队的招商能力和管理经验，这些因素直接决定资产的长期价值和抗风险能力。在退出策略方面，核心区优质资产可采取长期持有策略，通过持续运营投入提升项目品质与租金水平，实现资产增值；非核心区资产则需要动态监测区域市场变化，如果未来2-3年内区域供应得到缓解、租金出现回暖迹象，可通过资产证券化（ABS）或股权转让实现退出；若市场持续低迷，则需及时止损，避免损失扩大。投资者还应关注城市更新政策导向，积极参与具有改造增值潜力的存量项目，通过重新定位、硬件升级和运营提升挖掘资产价值。
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政策赋能助推
上海近期发布的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，为写字楼市场供需结构优化提供了政策框架和发展方向。但要真正破解市场困境，还需要以"实施细则"为核心抓手，打通政策落地的"最后一公里"。
具体而言，政府需要明确商务楼宇更新的目标体系，如空置率下降指标、绿色建筑占比目标、产业集聚度要求等，让更新工作有明确的方向和衡量标准；细化更新技术标准和管理规范，如智慧化改造技术要求、历史楼宇保护与利用指南、节能环保标准等，避免更新过程中的同质化与粗放化问题；完善更新实施路径和支持政策，如资金支持方式、审批流程简化措施、容积率奖励机制等，降低业主的更新成本与时间成本，提高市场参与积极性。
同时，政府还需要针对市场供需失衡问题，加强土地供应与产业导入的协同性，避免非核心区盲目新增供应，引导核心区通过更新提升空间品质和利用效率。通过建立市场监测预警机制和信息公开平台，帮助市场参与者做出更理性的决策，最终推动写字楼市场从"供需失衡"向"均衡健康"发展模式转型。
结
语
当前上海写字楼市场正处于新一轮盘整与价值重塑的阶段。高空置、低租金的背后，既是挑战，也蕴藏机遇——租户得以优化成本结构，业主可通过更新与服务提升资产竞争力，投资者需更谨慎地识别真正具备长期价值的资产。
而政府层面，唯有推出清晰、可操作的实施细则，才能真正引导市场从“量”的扩张转向“质”的提升。
未来，上海写字楼市场的复苏与振兴，仍需依赖宏观经济的回暖，但更离不开市场各方认清趋势、主动转型、协同努力。唯有如此，方能在这场“存量博弈”中实现突围，迎来真正的高质量发展。
信息来源：公开信息 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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